Ιδιοκατοίκηση – Ενοίκιο – Πρώτη κατοικία: Τι θα γίνει με τα σπίτια μας;

Για την Ελληνική οικογένεια η επένδυση σε ακίνητα θεωρείται ως το ασφαλέστερο μέσο προστασίας από τον πληθωρισμό, τις πολιτικές ανακατατάξεις και τις δυσμενείς οικονομικές συγκυρίες. Πάνω από το 80% του πλούτου των νοικοκυριών το 2005 ήταν τοποθετημένο σε ακίνητα, που σημαίνει ότι για την συντριπτική πλειοψηφία των νοικοκυριών το σπίτι είναι το σημαντικότερο περιουσιακό τους στοιχείο. Συνεπώς το ερώτημα που τελευταία έγινε πολύ της μόδας: “Ήρθε η αρχή του τέλους της ιδιοκατοίκησης;” όσο υπερβολικό και να ακούγεται, οφείλουμε να το διερευνήσουμε. Άλλωστε, λόγω της φύσης του, αποκαλύπτει πολλούς και σοβαρούς προβληματισμούς για τον ταλαιπωρημένο κλάδο των Ελληνικών ακινήτων...Πρέπει όμως πρώτα να εξετεάσουμε πόση είναι η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα, διότι έχουμε την εντύπωση ότι βρισκόμαστε μπροστά σε έναν ακόμη αστικό μύθο. Σύμφωνα λοιπόν με τις Έρευνες Οικογενειακών Προϋπολογισμών της ΕΛΣΤΑΤ το ποσοστό ιδιοκατοικούμενων κατοικιών (και όχι του πληθυσμού που μένει σε ιδιόκτητη κατοικία) είναι 80,5%, μία από τις πρώτες θέσεις της ΔυτικήςΕυρώπης (γιατί στις πρώην σοσιαλιστικές χώρες, ενώ η ιδιοκατοίκηση αγγίζει το 95% η ποιότητα της κατοικίας είναι σχετικά χαμηλή).
Είναι όμως έτσι τα πράγματα;
Ξεκινάμε από την διαπίστωση ότι το επιχείρημα “80,5% ιδιοκατοικούμενες κατοικίες” ενώ δεν λέει και πολλά πράγματα, αξιοποιείται για να νομιμοποιηθούν φορομπηχτικές πολιτικές ή για να επιβληθεί η αναληθής βεβαιότητα πως η ελληνική αγορά κατοικίας είναι καμωμένη από τιτάνιο και δεν επηρεάζεται από τα οικονομικά βασανιστήρια που επεβλήθησαν στην μεσαία τάξη, η οποία παραδοσιακά επενδύει σ’ αυτή.
H Eurostat στο “Housing conditions in Europe in 2009″, με τα στοιχεία που παίρνει από την Ελληνική Στατιστική Αρχή, υπολογίζει ότι για το σύνολο της χώρας:
Housing conditions in Europe in 2009, σελίδα 9. (κλικ για μεγέθυνση)

σε ιδιόκτητα χωρίς δάνειο ή υποθήκες ακίνητα κατοικούν το 61% του πληθυσμού
σε ιδιόκτητα με στεγαστικό δάνειο/υποθήκη ακίνητα κατοικεί το 15%, και
σε νοικιασμένα ακίνητα κατοικεί το 24% του πληθυσμού της χώρας.

Η άποψή μας πλησιάζει τις εκτιμήσεις της Eurostat: Oι Έλληνες που μένουν σε δικό τους σπίτι είναι λίγο παραπάνω απ’ τους μισούς. Δηλαδή το μικτό ποσοστό ιδιοκατοίκησης πλησιάζει οριακά το 60%, αριθμός που από μόνος του δεν είναι ιδιαίτερα χρήσιμος δεδομένου ότι παρουσιάζειεντονότατες διακυμάνσεις γεωγραφικά και δημογραφικά. Έτσι, για παράδειγμα, τα αγροτικά νοικοκυριά ιδιοκατοικούν σε ποσοστό που μπορεί να αγγίζει το 90% ανάλογα με το μέγεθος του οικισμού, ενώ στα νοικοκυριά των πολεοδομικών συγκροτημάτων η ιδιοκατοίκηση δεν πρέπει να ξεπερνά το 50 με 55% (στις κεντρικές περιοχές είναι χαμηλότερο). Από δημογραφικής σκοπιάς, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης εξαρτάται από την ηλικία και τον τύπο του νοικοκυριού, την οικογενειακή κατάσταση καθώς και την ηλικία των μελών του.
Σε άρθρο του Independent τον Μάιο του 2011, υπολογίζουν την ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα στο 73% (κλικ για μεγέθυνση)
Από τα πλέον πρόσφατα στοιχεία της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων προκύπτει ότι έγιναν 5,69 εκατομμύρια δηλώσεις από φυσικά πρόσωπα, ενώ τα έντυπα Ε9 είναι περίπου 3,88 εκατομμύρια. Συνεπώς, τον τίτλο του “ιδιοκτήτη” μπορούν να τον φέρουν μόνον το 68% των φυσικών προσώπων. Ως γνωστόν όμως, στο Ε9 δεν δηλώνονται μόνο κύριες κατοικίες αλλά και συνιδιοκτησίες, οικόπεδα, γραφεία, βιοτεχνίες, εξοχικές – δευτερεύουσες κατοικίες κ.λπ., ενώ δεν είναι λίγες οι ιδιοκτησίες που ανήκουν σε έναν μόνο ιδιοκτήτη. Άρα αυτό το 68% πρέπει να αναθεωρηθεί ραγδαία προς τα κάτω. Από αναλυτικότερα στοιχεία οφειλών, θα μπορούσαμε να συνεκτιμήσουμε και το εν μέρει εύλογο επιχείρημα που προβάλλουν οι ιδιοκτήτες υποθηκευμένων κατοικιών (που πληρώνουν δόση δανείου) ότι τυπικά φέρονται ως ιδιοκτήτες αλλά ουσιαστικά είναι ενοικιαστές.
Από τα επίσημα στατιστικά της τότε ΕΣΥΕ για την κατοικία του 2001, διαπιστώνουμε ότι π.χ. στον Νομό Αττικής το σύνολο των κατοικιών ήταν 1,3 εκ. από τις οποίες οι 860 χιλιάδες ιδιόκτητες, ποσοστό 66%. Αν συνυπολογίσουμε το μέσο μέγεθος νοικοκυριού σε μέλη, την παλαιότητα και την δυνατότητα κατοίκησης των κτιρίων του κέντρου, τις εκτάσεις των πολεοδομικά υποβαθμισμένων περιοχών καθώς και άλλους όχι ασήμαντους παράγοντες, καταλήγουμε σε παρόμοια ποσοστά ιδιοκατοίκησης για τον πληθυσμό της χώρας.
Αυτοί είναι μερικοί από τους λόγους που μας κάνει να πιστεύουμε ότι ένα ποσοστό ιδιοκατοίκησης της τάξης του 60% είναι λογικότερο, διότι περιγράφει καλύτερα την πολύπλοκη εικόνα της ακίνητης ιδιοκτησίας και μπορεί να αποτελέσει μια βάση για πιο σύνθετους λογαριασμούς. Πολύ πιο αποκαλυπτική και με έντονες διακυμάνσεις (αλλά εκτός ορίων αυτού του σημειώματος) εμφανίζεται η ιδιοκατοίκηση κατά γεωγραφικές περιοχές ειδικού ενδιαφέροντος, όπως στα μεγάλα πολεοδομικά συγκροτήματα, στις αγροτικές περιοχές, σε τόπους διακοπών – τουρισμού κ.λπ.
Ήρθε η αρχή του τέλους της ιδιοκατοίκησης;
Παρά το γεγονός ότι υπάρχουν διαφορετικές εκτιμήσεις για το πραγματικό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, πλήθος παραγόντων συνηγορούν προς τη κατεύθυνση ότι, όσο και αν είναι, θα μειωθεί κατά μερικές ποσοστιαίες μονάδες.
Κατ’ αρχήν παρατηρείται μια σχεδόν απόλυτη στάση της οικοδομής με αντίστοιχη πτώση της αγοράς κύριας κατοικίας. Επιπλέον, και εξ αιτίας των αναμενόμενων πλειστηριασμών κατοικιών (ενδεχόμενο που απευχόμαστε σφόδρα, όμως τράπεζες και Τρόικα πιέζουν προς αυτή τη κατεύθυνση) σε συνδυασμό με την επιδείνωση των δημογραφικών δεδομένων (γήρανση πληθυσμού, μείωση γάμων, αύξηση μονογονεϊκών νοικοκυριών), φαίνεται ότι η πτώση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης είναι ένα πολύ λογικό, αν και εφιαλτικό σενάριο.
Άλλωστε, οι παραδοσιακοί πελάτες των κατασκευαστών είναι η λεγόμενη μεσαία τάξη, η οποία δεχόμενη ισχυρότατα οικονομικά πλήγματα πλέον αδυνατεί, όχι μόνο να συνάψει νέα δάνεια, αλλά κυρίως να καλύψει τα προηγούμενα. Επιπλέον, επειδή σημαντικό ποσοστό της συνδέεται με το συρρικνούμενο Ελληνικό Δημόσιο και με δεδομένο ότι οι καταθέσεις της εξανεμίζονται, όλο και μικρότερο είναι το κομμάτι αυτής της “μεσαίας τάξης” που θα επιθυμούσε να εμπλακεί σε περιπέτειες για αγορά κατοικίας, παρά το γεγονός ότι η κατοικία αποτελεί το σημαντικότερο περιουσιακό της στοιχείο.
Πάμε στο νοίκι;
Οι αναλυτές της αγοράς αλλά και όσοι διαθέτουν μια εμπειρία περί τα ακίνητα, συμπεραίνουν ότι στο άμεσο μέλλον θα υπάρξει στροφή της ζήτησης προς την ενοικίαση μεσαίου μεγέθους αστικών διαμερισμάτων, κάτω από 120 τετραγωνικά μέτρα.
Βεβαίως, κανείς δεν μπορεί να προβλέψει ποια θα είναι η οικονομική δυνατότητα των υποψήφιων ενοικιαστών και εάν θα μπορούν να αντέξουν ένα ύψος ενοικίων όπως αυτό διαμορφώθηκε την περίοδο των “παχιών αγελάδων”, τότε που σύμφωνα με έρευνα της Quantos Statistical Insight η μέση μεταβολή στην αξία των ακινήτων την περίοδο 1999-2006 ήταν της τάξης του 105%.
Είναι δηλαδή λογικό που καταγράφονται τάσεις μείωσης των ενοικίων στα εν ισχύ μισθωτήρια της τάξης του 10 έως 20%, ενώ σε ειδικές περιπτώσεις φτάνει μέχρι και το 30%.
Αυτό δεν σημαίνει ότι οι ενοικιαστές θα μπορούν να επιβάλλουν τα αιτήματά τους. Όμως, με δεδομένο ότι τα υπερφορολογημένα ακίνητα έχουν ήδη μετατραπεί σε οικονομικό βάρος, δίνει στους ενοικιαστές ισχυρότερο λόγο στην διαπραγμάτευση του ενοικίου ενώ και οι ίδιοι πλήττονται από μειωμένη ρευστότητα και αβεβαιότητες.
Συμπερασματικά, η περίοδος σταθεροποίησης της οικονομίας (ίσως τα επόμενα επτά με δέκα χρόνια), ώσπου να “ξαναπάρει μπρος η μπετονιέρα” θα είναι καθοριστική για όλους τους εμπλεκόμενους στην αγορά ακινήτων. Η αναμενόμενη στροφή στο νοίκι θα είναι εύλογη (όχι όμως ραγδαία) με παράλληλη αύξηση των αποδόσεων (άρα και των αξιών) στα αστικά διαμερίσματα περιοχών με μικρότερη διείσδυση λαθρομεταναστών και καλή αστυνόμευση.
Καλή δύναμη
Κώστας Κουρούνης
http://poleodomiki.gr/?p=905